در این میان، دست‌کم معاملات خرید مسکن در چند منطقه شهر تهران شامل سه منطقه لوکس (مناطق یک، دو و سه)، منطقه مصرفی (مناطق 6، 7، 8 و 22) و همچنین 3 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده (10، 13 و 14)، با رشد بیشتر از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در پایتخت روبه‌رو شد ه است و به‌طورکلی میانگین نرخ رشد ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه در مقایسه با تیرماه به 23 درصد رسید.
حال سؤال این است که دلیل افزایش معامله خانه‌های لوکس چه بوده است؟ آیا این روند در ماه‌های آینده نیز تکرار می‌شود؟ چند ماه باید لوکس‌فروشی افزایشی شود تا به‌طور معناداری از ظرفیت‌های خانه‌های خالی در تهران کاسته شود؟ آیا می‌توان ادعا کرد که با افزایش معاملات خانه‌های لوکس، قفل رکود مسکن در حال باز شدن است؟ آیا افزایش حجم معاملات لوکس‌ها به معنی آزاد شدن پول‌های حبس شده در مسکن خواهد بود؟
رونق بی‌نام و نشان مسکن
در این زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه رونق و حتی رکود درفروش آپارتمان‌های لوکس نمی‌تواند ملاک قابل‌اطمینانی مبنی بر فعال شدن بازار مسکن تلقی شود، گفت: چراکه آپارتمان‌های لوکس و همچنین آپارتمان‌های ریز متراژ مشتریان خاص خود رادارند و تحت تأثیر مؤلفه‌های اقتصادی در حوزه مسکن قرار نمی‌گیرند.
غیبی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: آنچه می‌تواند مؤید تحرک واقعی مسکن باشد، حجم بالای معاملات و متقاضی خرید متراژهای متوسط است که تحرک اقتصادی و گردش پولی و مالی در قشر تولیدگر و مولدین صنعت و فروشندگان کالا و خدمات را نوید می‌دهد.
این کارشناس اقتصادی گفت: ولی الآن در بازار سرمایه و اقتصاد در گردش آن هیچ نشانی از تحرک موردنظر و مطلوب را نمی‌دهد و از همین رو، اذعان به رونق بازار مسکن دور از واقعیت‌های علمی و محاسبات عددی در حوزه مسکن است.
وی بابیان اینکه تحلیل‌های این دستی که با تغییر نرخ سوده سپرده‌های بانکی موجب تغییر رفتار سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن خواهد شد نیز مبنای علمی و دقیقی ندارد، اظهار کرد: مؤلفه‌ها و شاخصه‌های رونق مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که تجمیع و اثرگذاری همه آن‌ها در درازمدت می‌تواند موجب رونق در حوزه مسکن شود.
غیبی همچنین گفت: باید یک فاکتور مهم را پذیرفت که دولت یازدهم و در ادامه همان سیاست‌های جاری در دولت دوازدهم، حوزه مسکن را از برخورد کاسب‌کارانه و سوداگری منع کرده و مسکن را از یک کالای تجاری به یک کالای مصرفی رسانده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: کما اینکه بامطالعه سیاست‌های دولت در بخش مسکن تا افق ۱۴۰۰ می‌توان پذیرفت که دولت حمایت‌های خود را معطوف به تشخیص و حمایت مالی و بانکی برای مصرف‌کنندگان واقعی کرده است.
وی گفت: ازاین‌رو باید قبول کرد رکودی که کارشناسان در حوزه مسکن بدان قائل هستند، نوعی رونق و دادوستد واقعی به نفع مصرف‌کننده واقعی از سوی دولت تلقی می‌شود و این سیاست در سال‌های آتی هم ادامه خواهد داشت و انتظار بازار هیجانی و افزایش کاذب در قیمت‌ها را در مسکن نخواهیم داشت.
املاک لاکچری؛ پرسودترین معاملات مسکن در دوره رکود
در ادامه همین گزارش، یک کارشناس بازار ساخت‌وساز با اشاره به اینکه در بازار مسکن نیز این سیاست تولید و عرضه برقرار بوده و هست، اظهار کرد: تولید مسکن لوکس و لاکچری همواره یکی از پرسودترین بخش‌های مسکن به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده است.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق گفت: پس از بروز بحران رکود مسکن در سال 91 که موجب افت شدید توان مالی شد، بخش بزرگی از سازندگان مسکن تمرکز خود را برساخت املاک لوکس گذاشتند. به دلیل اینکه مشتریان این‌گونه املاک معمولاً کمترین آسیب را از بحران اقتصادی می‌بینند و آخرین گروهی هستند که درگیر رکود می‌شوند، ازاین‌رو، بیشترین کشش را برای سازندگان املاک دارند.
این عضو هیئت‌مدیره مسکن مهر سمنان گفت: با ادامه‌دار شدن روند رکود و به‌نوعی اشباع شدن بازار مسکن لاکچری شاهد کاهش شدید فروش این دسته از املاک بودیم. رکود در این بخش به دلیل حجم بالای مصرف نقدینگی نسبت به املاک عادی به‌مراتب ضرر بیشتری به تولیدکنندگان زد و علاوه بر حبس حجم زیادی از نقدینگی موجب دلسرد شدن بیش‌ازپیش فعالان این بخش شد.
وی بابیان اینکه بهتر است پیش از تعمیم این افزایش فروش به نکاتی که در مورد کالاهای لوکس مطرح شد نگاهی دوباره به مقوله لوکس سازی داشته باشیم، اظهار کرد: همان‌گونه که اشاره شد مشتریان این‌گونه از املاک معمولاً افراد متمول و دهک‌های اول جامعه هستند که بعید است در بهترین حالت از 10 الی 15 درصد جمعیت کل کشور تجاوز کنند، پس رونق بازار در این محدوده را نمی‌توان به‌کل جامعه نسبت داد.
رفیعی ادامه داد: همچنین قریب به‌اتفاق افرادی که در این محدوده درآمدی قرار دارند خود صاحب‌خانه هستند و ازاین‌رو نمی‌توان آن‌ها را مصرف‌کننده حقیقی در نظر گرفت.
وی گفت: از طرفی رشد معاملات مسکن لوکس اگر همراه با رشد معاملات در سایر بازارهای مسکن نباشد، چون از طرف عامه جامعه انجام‌نشده نمی‌تواند به‌عنوان عامل تأثیرگذار در کل بازار مسکن در نظر گرفته شود.
بازگشت دوباره پول‌های سرگردان به بازار مسکن
رفیعی با اعتقاد به اینکه نکته مثبت در مورد این رشد مثبت، آزاد شدن بخشی از نقدینگی حبس شده در این بازارهاست، گفت: همان‌گونه که اشاره شد مقدار منابع و نقدینگی موردنیاز برای ساخت واحدهای لوکس برخی مواقع تا 10 برابر واحدهای معمولی است و با آزاد شدن این منابع نقدینگی و امید در این بازارها به گردش درخواهد آمد.
این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه در بیان علت این افزایش می‌توان گمانه‌های مختلفی را مطرح کرد، گفت: دهک‌های اول جامعه چون قشر متمول تشکیل می‌دهند، جزو آخرین گروه‌هایی هستند که بحران‌های مالی آن‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد و از طرفی با بهبود اوضاع اقتصادی جزو نخستین گروه‌هایی هستند که ازنظر اقتصادی رشد می‌کنند، پس طبیعی است که نخستین محرک‌ها در بازار مسکن در این بخش مشاهده شود و نگاه امیدوارانه آنکه این شروع به‌تدریج به سایر بخش‌های این بازار تسری پیدا کند.
وی درنهایت گفت: اگر این رشد معاملات ناشی از رشد اقتصادی و افزایش درآمد عمومی باشد، باید در ماه‌های آینده شاهد ادامه رشد این معاملات و گسترش آن به سایر بازارها باشیم و اگر این رشد ناشی از آزاد شدن منابع و جبران کاهش سود سپرده‌ها باشد، نمی‌توان به ادامه‌دار بودن این شرایط دل بست.
فروش و رونق املاک لوکس ریشه فرهنگی دارد
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی گفت: باوجود همه مشکلاتی که کمبود نقدینگی برای خانه‌های لوکس ایجاد کرده، در دو ماه نخست تابستان امسال بر اساس اعلام سامانه معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی، حجم خریدوفروش مسکن‌های لوکس پابه‌پای خانه‌های مصرفی و کوچک متراژ رشد داشته است.
محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق به «صما» افزود: هرچند که برخی کارشناسان شنیده شدن زمزمه‌های کاهش نرخ سود سپرده‌ها در ابتدای تابستان را عامل افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای خرید خانه‌های لوکس می‌دانند، اما از سوی دیگر برخی کارشناسان نیز معتقدند با توجه به کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تمایل به خرید خانه‌های لوکس افزایش‌یافته است.
وی همچنین گفت: ضمن اینکه آمار نشان می‌دهد حجم فروش این دست واحدهای مسکونی در اندازه‌ای نیست که بگوییم مجدداً دلالان و سفته‌بازان به این بازار ورود کرده‌اند. به‌خصوص که خرید خانه‌ای خالی بیشتر برای مصرف شخصی است.
وی درنهایت گفت: شواهد نشان می‌دهد افزایش معاملات خانه‌های لوکس بیشتر زمینه فرهنگی دارد و مردم مایل‌اند در خانه‌های لاکچری زندگی کنند.